Ce acte sunt necesare atunci când vinzi un teren sau o locuință în România

Vânzarea unei proprietăți imobiliare (teren sau locuință) este o procedură care necesită o documentație riguroasă, menită să protejeze atât cumpărătorul, cât și vânzătorul. În România, transferul dreptului de proprietate se face obligatoriu prin act autentic notarial, ceea ce înseamnă că toate documentele trebuie să fie în original și valabile la data semnării contractului.

Iată lista completă a actelor de care ai nevoie pentru a finaliza tranzacția fără probleme:

1. Acte de identitate și stare civilă

Acestea servesc la identificarea legală a părților implicate în contract:

• Actele de identitate ale tuturor vânzătorilor și cumpărătorilor (original).

• Certificatul de căsătorie (dacă bunul a fost dobândit în timpul căsătoriei, ambii soți trebuie să semneze, chiar dacă proprietatea este pe numele unuia singur).

• Certificatul de divorț / hotărârea judecătorească de divorț / certificatul de deces (dacă este cazul), pentru a face dovada stării civile actuale și a modului în care s-a dobândit/împărțit bunul.

2. Acte de proprietate asupra imobilului

Trebuie să demonstrezi că ești proprietarul legal al bunului.

• Actul de dobândire: Contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, certificat de moștenitor, sentință judecătorească definitivă, proces-verbal de predare-primire (pentru ANL-uri) etc.

• Încheierea de intabulare: Documentul emis de OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară) care atestă înscrierea imobilului în Cartea Funciară.

3. Documente cadastrale și extrasul de informare

• Documentația cadastrală: Planul de amplasament și delimitare a imobilului (relevanță pentru terenuri) și releveul (pentru apartamente). Acestea trebuie să fie vizate de OCPI.

• Extrasul de Carte Funciară pentru autentificare: Acesta se obține prin intermediul notarului public. Notarul îl solicită la OCPI pentru a bloca cartea funciară a imobilului în vederea înstrăinării, asigurându-se că bunul nu este ipotecat sau sub sechestru. Acesta este valabil de obicei 10 zile lucrătoare.

4. Documente fiscale și de utilități

• Certificatul de atestare fiscală: Se obține de la Direcția de Taxe și Impozite Locale a primăriei de care aparține imobilul. Acesta atestă că nu ai datorii la plata impozitului pe proprietate. Atenție: Acesta este valabil, de regulă, până la sfârșitul lunii în curs.

• Ultima factură și dovada plății la utilități: Deși nu sunt obligatorii prin lege pentru validitatea contractului, notarul le va cere pentru a se asigura că nu există restanțe care ar putea fi transferate către noul proprietar.

5. Documente energetice și specifice

• Certificatul Energetic: Obligatoriu pentru orice locuință vândută (apartament sau casă). Acesta se obține de la un auditor energetic autorizat și atestă performanța energetică a clădirii.

• Adeverința de la Asociația de Proprietari: (În cazul apartamentelor) Aceasta atestă că nu există datorii către asociația de proprietari.

Tabel de verificare (Checklist)

3 Aspecte critice de care să ții cont

1. Impozitul pe vânzare: În România, vânzătorul trebuie să achite un impozit pe venit către stat, calculat de notar în funcție de valoarea tranzacției și de perioada de deținere a imobilului.

2. Verificarea notarială: Notarul este cel care verifică dacă imobilul este liber de sarcini (nu este gajat la bănci, nu există litigii notate în cartea funciară). Dacă există ipoteci, procedura devine mai complexă și implică acordul băncii creditoare.

3. Procura specială: Dacă vânzătorul nu se poate prezenta personal, poate fi reprezentat printr-un împuternicit (mandatar), însă acesta are nevoie de o procură specială notarială, care trebuie să specifice exact bunul vândut, prețul minim acceptat și dreptul de a semna contractul de vânzare-cumpărare.