Mulți proprietari încalcă legea fără să știe atunci când încearcă să transforme apartamentele de bloc în spații comerciale. Legislația în vigoare impune restricții clare, iar schimbarea destinației unei locuințe este interzisă fără acordul asociației de proprietari, al vecinilor direct afectați și fără autorizații de la primărie. În lipsa acestor pași, proprietarii riscă amenzi, procese și chiar suspendarea activității.
Transformarea locuinței în spațiu comercial este ilegală
Tot mai mulți proprietari încearcă să folosească apartamentele de bloc ca spații comerciale, precum saloane de înfrumusețare, cabinete medicale, birouri sau sedii de firmă. Cererea pentru spații destinate micilor afaceri a crescut semnificativ în București, Cluj-Napoca, Iași sau Timișoara. Mulți antreprenori aleg apartamentele de bloc deoarece sunt mai accesibile financiar, se află în zone dens populate și pot fi adaptate rapid.
Această soluție intră însă frecvent în conflict cu regimul legal al clădirilor de locuințe, scrie Capital. Acei proprietari care încearcă să folosească apartamentele de bloc ca spații comerciale trebuie să știe că legea este foarte dură în acest sens.
Din punct de vedere juridic, fiecare apartament are o destinație clar stabilită în Cartea Funciară. Transformarea unei locuințe în spațiu comercial este posibilă doar printr-o procedură oficială, reglementată de legea asociațiilor de proprietari, Codul civil, legislația de urbanism, regulamentele locale și legislația privind autorizarea construcțiilor. Fără parcurgerea acestor pași, desfășurarea unei activități comerciale este considerată ilegală.
Legal nu ai voie să transformi locuința în spațiu comercial fără a trece printr-o procedură oficială. În funcție de caz, proprietarul trebuie să obțină mai multe acorduri și autorizații. Primul pas este acordul asociației de proprietari, care de obicei se decide prin vot în Adunarea Generală. Al doilea este acordul proprietarilor afectați, adică vecinii pe verticală și orizontală – deasupra, dedesubt, stânga, dreapta.
De asemenea, este necesară autorizație de construire dacă se modifică fațada, accesul, compartimentarea sau instalațiile, precum și modificarea documentației în Cartea Funciară pentru a reflecta noua destinație a spațiului.
Primăriile analizează fiecare solicitare în funcție de impactul asupra imobilului și a zonei. Cererile sunt frecvent respinse dacă nu există acces separat din exterior și clienții ar trebui să folosească scara, liftul sau spațiile comune. De asemenea, sunt respinse dacă sunt propuse modificări ale fațadei care afectează aspectul sau structura clădirii, activitatea generează zgomot, mirosuri, trafic intens sau livrări frecvente, sau fluxul de circulație ar putea îngreuna evacuarea în caz de urgență.
Chiar și în cazul apartamentelor situate la parter, aprobarea nu este automată. Autoritățile evaluează fiecare caz în parte și pot refuza transformarea dacă consideră că aceasta ar crea probleme pentru restul locatarilor sau pentru imobil.
Activitățile comerciale presupun adesea intervenții asupra imobilului. În absența acordului și a autorizațiilor necesare, proprietarului îi este interzis să monteze firme luminoase sau panouri publicitare, să creeze acces separat sau să modifice ușa de bloc, să instaleze rampe, trepte sau vitrine, să folosească liftul pentru transportul mărfurilor sau să desfășoare activități cu public în spațiile comune.
Orice abatere poate fi reclamată la Poliția Locală, la Primărie sau la Inspectoratul de Stat în Construcții, iar autoritățile pot dispune oprirea imediată a activității și aplicarea de sancțiuni.
Asociațiile de proprietari semnalează frecvent probleme cauzate de transformarea apartamentelor în spații comerciale. Acestea includ trafic intens pe scară, zgomot produs de clienți sau echipamente, mirosuri neplăcute în special în cazul saloanelor sau alimentației, uzura accelerată a liftului și a spațiilor comune, precum și creșterea cheltuielilor de întreținere.
În unele cazuri, conflictele au ajuns în instanță, iar proprietarii au fost obligați să înceteze activitatea și să plătească despăgubiri vecinilor afectați.
Funcționarea fără acorduri și autorizații poate atrage amenzi contravenționale, suspendarea activității, sesizări către ISU sau DSP, procese civile și despăgubiri, precum și refuzul ANAF de a valida sediul sau punctul de lucru. Istoricul de neconformitate poate îngreuna și obținerea autorizațiilor pe viitor.
Apartamentele de la parter pot fi transformate mai ușor de proprietari dacă există acces separat din exterior, se poate modifica accesul cu aviz, nu se afectează circulația comună, iar activitatea nu creează disconfort. În ansamblurile noi, dezvoltatorii proiectează parterul ca spațiu comercial, tocmai pentru a evita conflicte.
Arhitecții atrag atenția că modificarea fațadelor și acceselor poate afecta structura clădirii, circulația pietonală, iluminatul natural, estetica urbană și eficiența energetică. De aceea, chiar și la parter, orice modificare trebuie să fie aprobată de specialiști și de autorități.
Pentru declararea unui sediu social sau punct de lucru, ANAF solicită acte de proprietate asupra spațiului, acordul proprietarului și concordanță între destinația imobilului și activitatea declarată. Pentru sediile cu activitate, verificările sunt mai riguroase.
Alternative legale pentru antreprenori sunt închirierea spațiilor comerciale stradale sau la parter, utilizarea centrelor de afaceri, coworking sau birouri partajate, sau declararea sediului fiscal fără activitate în locuință, dacă nu se desfășoară activitate cu public.
