Pentru multe cupluri aflate la început de drum, o casă nouă în Ilfov promite mai mult spațiu și liniște decât un apartament din București. Din păcate, realitatea arată că entuziasmul cumpărătorilor este adesea exploatat de dezvoltatori care grăbesc execuția, reduc calitatea materialelor și omit documente esențiale, lăsând viitorii proprietari cu probleme structurale, juridice și financiare greu de remediat.
Probleme frecvente la construcțiile noi
- Nerespectarea proiectului tehnic și a normativului P100
Numeroase proiecte prevăd structuri mixte cu zidărie portantă, însă pe șantier se folosesc cărămizi neportante sau blocuri ușoare, ignorând normativul P100 privind securitatea la seism. Rezistența clădirii la cutremur este astfel compromisă. - Lipsa proiectului tehnic de execuție
Mulți dezvoltatori construiesc doar pe baza DTAC (Documentația Tehnică pentru Autorizația de Construire), fără a comanda Proiectul Tehnic de Execuție care detaliază plăcile, elementele verticale și acoperișul. În lipsa acestor detalii, muncitorii ridică imobilul după planuri sumare, fără un control real al calității și fără responsabilitatea clară a proiectanților. - Materiale ieftine și subdimensionate
Beton cu rețete neconforme, armături subțiate, termoizolații mult mai subțiri decât cele prevăzute în proiect – economiile „invizibile” se traduc în fisuri, pierderi de căldură și degradări rapide. - Infiltrații și izolații precare
Hidroizolațiile aplicate superficial duc la umezeală în fundație și la acoperiș, probleme vizibile de obicei abia după prima iarnă. - Acoperiș zgomotos și instabil
Fixări superficiale și lipsa contravântuirilor provoacă vibrații și zgomote deranjante la fiecare rafală de vânt. - Instalații improvizate
Conducte subdimensionate, cabluri electrice fără împământare și îmbinări provizorii rămân ascunse sub finisaje impecabile, devenind surse de avarii și incendii. - Documente ascunse sau lipsă
Frecvent, dezvoltatorii nu întocmesc sau nu prezintă cumpărătorilor procesele-verbale pentru lucrări ascunse și pentru verificările în fazele determinante, documente obligatorii care confirmă calitatea execuției elementelor ce nu mai pot fi verificate ulterior (armarea fundației, hidroizolații, rețele îngropate).
De ce controlul oficial nu oferă protecție deplină
Conform Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, locuințele de importanță D – categoria în care intră majoritatea caselor unifamiliale – nu intră în programul curent de verificări directe ale Inspectoratului de Stat în Construcții (ISC). În teorie, ISC poate interveni punctual, dar nu există personal suficient pentru a inspecta fiecare casă construită în ritmul alert al pieței din Ilfov.
Responsabilitatea zilnică a calității este lăsată diriginților de șantier, care trebuie să urmărească respectarea proiectului și a normativelor tehnice. În practică însă, dirigintele este angajat și plătit de dezvoltator, ceea ce poate crea un evident conflict de interese. Dacă dezvoltatorul grăbește lucrările sau reduce costurile, dirigintelui îi este dificil să rămână complet independent.
Această combinație – excepția de la control și supravegherea asigurată de persoane plătite de dezvoltator – permite ca imobilele să fie intabulate și vândute („puse în circuitul civil”) rapid, fără un control tehnic efectiv din partea autorităților. În final, cumpărătorul rămâne singurul responsabil pentru siguranța investiției.
Soluția: inspecție și supraveghere independente
În acest context, Home Planning reprezintă cea mai sigură protecție pentru viitorii proprietari. Prin servicii de inspecție tehnică imobiliară și supraveghere de șantier, inginerii autorizați:
- verifică respectarea proiectului, a detaliilor de execuție și a normativelor seismice (inclusiv P100);
- controlează calitatea materialelor și a lucrărilor ascunse;
- confirmă existența și corecta întocmire a tuturor proceselor-verbale din fazele determinante;
- semnalează lipsa Proiectului Tehnic de Execuție și solicită completarea documentației;
- emit rapoarte detaliate care permit renegocierea prețului, solicitarea de remedieri sau, la nevoie, refuzul achiziției.
Această inspecție independentă este singura garanție obiectivă că locuința este conformă, sigură și executată la standardele declarate.
Exemple de fraude imobiliare
- Fisuri ascunse în fundație și pereți, cauzate de beton substandard și lipsa armăturilor.
- Acoperișuri montate greșit, care s-au deplasat la primele furtuni.
- Instalații electrice improvizate, cu risc de scurtcircuit și incendiu.
- Șantiere abandonate, în care dezvoltatorii au încasat avansuri și au părăsit lucrările, profitând de lipsa unui control real.
Sfaturi practice pentru cumpărători
- Verificați istoricul dezvoltatorului: proiecte finalizate, recenzii, eventuale litigii.
- Analizați atent contractul de vânzare-cumpărare: introduceți clauze privind remedierea tuturor defectelor constatate la recepție.
- Solicitați Cartea Tehnică a construcției: aceasta trebuie să includă proiectul tehnic de execuție, procesele-verbale pentru lucrări ascunse și toate verificările în faze determinante.
- Apelați la o inspecție independentă înainte de semnarea actelor: un raport profesionist este mult mai ieftin decât o reparație structurală.
- Monitorizați lucrările dacă achiziționați „la roșu”: supravegherea periodică de șantier de către un inginer protejează investiția.
Achiziția unei case noi în Ilfov poate fi o alegere excelentă doar dacă este tratată cu prudență. Home Planning oferă evaluări tehnice profesioniste, supraveghere continuă și verificări complete ale documentației, identificând din timp lipsa proiectului de execuție, a proceselor-verbale și a oricăror abateri de la normativul P100.
Investiția într-o inspecție specializată nu este o cheltuială suplimentară, ci cea mai sigură asigurare pentru protecția familiei și a bugetului, înainte ca locuința să fie pusă în circuitul civil și înainte de semnarea contractului de vânzare.
